Els avantatges i els contres d’una hipoteca de 15 anys

Una hipoteca de 15 anys és un préstec per comprar un habitatge pel qual el tipus d’interès i el pagament mensual es fixen al llarg de la vida del préstec. Alguns prestataris opten per la hipoteca dels 15 anys més convencionals de 30 anys, ja que els pot estalviar una quantitat important de diners a llarg termini.

Pros i contres d’una hipoteca de 15 anys

Hi ha diversos tipus de productes hipotecaris disponibles al mercat actualment. La hipoteca de 15 anys presenta alguns avantatges i desavantatges en comparació amb els 30 anys. Tot i això, ambdós productes comparteixen similituds, com el tipus d'interès, que pot tenir un impacte en la història i la puntuació de crèdit del prestatari.

Una puntuació de crèdit és una representació numèrica de la probabilitat que un prestatari pagui els diners que deu. Els pagaments puntuals, la durada de l’historial de crèdits i el nombre de comptes de crèdit oberts són tots els factors que afecten un punt de crèdit. Per descomptat, tant un préstec de 15 anys com un de 30 anys també requereixen ingressos mensuals amplis per cobrir el possible pagament hipotecari, així com altres deutes.

Els avantatges d’una hipoteca de 15 anys

A continuació, es mostren els avantatges d’una hipoteca de 15 anys enfront d’una de 30 anys. Totes dues tenen tarifes fixes i pagaments fixos segons les seves condicions.

Menys d’interès total

Una hipoteca de 15 anys costa menys a la llarga ja que l’import total dels pagaments d’interès és inferior a una hipoteca de 30 anys. El cost d’una hipoteca es calcula en funció d’un tipus d’interès anual i, atès que esteu prestant diners durant la meitat del temps, l’interès total pagat probablement serà la meitat del que paguareu durant 30 anys.

Per exemple, un import hipotecari de 250.000 dòlars en 30 anys a raó del 4% tindria un cost de 429.674 dòlars en pagaments principals i d’interès al final del termini. L'interès total seria de 179.674 $ per préstec durant 30 anys.

El mateix import i la taxa d’interès del préstec durant 15 anys tindrien un cost de 332.860 dòlars al final del termini. L'interès total seria de 82.860 dòlars en préstec durant 15 anys. Al 4%, només pagaries al voltant del 46% dels interessos totals durant un període de 15 anys del que haguessis pagat durant els 30 anys. Com més gran sigui el tipus d’interès, més gran serà el desfasament entre les dues hipoteques.

Tipus d’interès més baix

Com que els préstecs a curt termini són menys arriscats i més barats per als bancs per finançar que els préstecs a llarg termini, una hipoteca de 15 anys normalment té un tipus d’interès més baix. La taxa pot estar entre qualsevol punt i mig fins a un punt sencer que la hipoteca de 30 anys.

Fannie Mae

Si una de les empreses patrocinades pel govern és comprada per la vostra hipoteca, com Fannie Mae, és probable que acabi pagant menys en taxes per un préstec de 15 anys. Fannie Mae i les altres empreses patrocinades pel govern cobren el que anomenen ajustaments de preus del nivell de préstec que solen aplicar-se a hipoteques de 30 anys o són més elevats.

Aquestes taxes solen aplicar-se als prestataris amb puntuacions de crèdit més baixes que realitzen pagaments més reduïts. L’Administració Federal de l’Habitatge cobra les primes d’assegurança hipotecària més baixes als prestataris de 15 anys. Els prestadors necessiten una assegurança hipotecària privada o PMI quan pagueu un pagament inferior al 20% del valor de la casa. PMI protegeix el prestador en cas que no pugueu fer els pagaments. El PMI es cobra com a quota mensual afegida al pagament de la hipoteca, però és temporal, és a dir, deixa de existir un cop pagat el 20% de la vostra hipoteca.

És important tenir en compte que, encara que la majoria dels prestataris tindran taxes més baixes amb productes patrocinats pel govern, és probable que paguin aquests costos com a part d’una taxa d’interès més elevada.

Estalvis forçats

Com que el pagament mensual és superior a una hipoteca de 15 anys, els planificadors financers solen considerar-la un tipus d’estalvi forçat. És a dir, en lloc d’estalviar els estalvis mensuals de fer 30 anys i invertir els fons en un compte del mercat monetari o en la borsa, invertiríeu a casa vostra, cosa que a llarg termini també és probable que ho agraïu en valor.

Els contres d’una hipoteca de 15 anys

Tot i els interessos estalviats amb una hipoteca de 15 anys, hi ha algunes consideracions i inconvenients que han de pensar els prestataris abans de decidir el termini del seu préstec.

Pagaments mensuals més elevats

Una hipoteca de 15 anys té un pagament mensual més alt que un de 30 anys, ja que s’ha de pagar el préstec a la meitat del temps. Per exemple, un préstec de 15 anys per 250.000 dòlars amb un interès del 4% té un pagament mensual de 1.849 dòlars enfront de 1.194 dòlars els 30 anys. Dit d’una altra manera, la mensualitat de 15 anys és un 55% superior als 30 anys per la mateixa quantitat al mateix ritme.

Menys assequibilitat

El pagament més elevat pot limitar el comprador a una casa més modesta del que seria capaç de comprar amb un préstec de 30 anys. Utilitzant el nostre exemple anterior, diguem que el prestamista hipotecari només aprovarà un màxim de 1.500 dòlars mensuals. El prestatari hauria de comprar una casa més barata: una hipoteca de 200.000 dòlars al 4%, durant 15 anys, suposa un pagament de 1.479 dòlars. El prestatari també podria optar per fer un descompte més gran (50.000 dòlars) portant l'import total del préstec hipotecari de 250.000 a 200.000 dòlars, cosa que també obtindria el pagament per sota dels 1.500 dòlars màxims al mes.

D'altra banda, un préstec de 30 anys (per 250.000 dòlars) donaria lloc a un pagament mensual de 1.194 dòlars, molt inferior als 1.500 dòlars màxims. A més, el préstec de 30 anys permet al prestatari comprar una casa més gran o assumir una hipoteca més gran. Per exemple, una hipoteca de 30 anys per a una llar de 300.000 dòlars tindria un cost de 1.432 dòlars al mes. El préstec de 30 anys comporta el pagament per sota dels 1.500 dòlars màxims i permet que el prestatari tingui un préstec més gran, presumptament per obtenir una casa més gran o una millor ubicació.

Menys diners destinats a l’estalvi

El pagament més elevat requereix majors reserves d’efectiu, la quantitat d’ingressos d’un estalvi en líquid. A més, el pagament mensual més alt significa que un prestatari pot renunciar a l’oportunitat d’aconseguir estalvis o estalviar objectius com la matrícula universitària per a un fill o la jubilació. A més, tant els comptes d'estalvi universitari com de jubilació es difereixen en impostos, mentre que els comptes de jubilació de 401 k tenen una contribució empresarial. A més, un inversor experimentat i disciplinat perdria l’oportunitat d’invertir la diferència entre els pagaments de 15 anys i 30 anys en valors de major rendiment.

Pros

• Una hipoteca de 15 anys costa menys d’interès total enfront de 30 anys

• Un quinze anys sol tenir un tipus d’interès més favorable

• Un estalvi de 15 anys suposa un estalvi forçat ja que els diners addicionals pagats s’inverteixen a la llar en lloc de gastar-los

Contres

• Els préstecs de 15 anys tenen pagaments mensuals més elevats

• Menys accessibilitat amb hipoteques de 15 anys

• Menys diners destinats a estalvi o jubilació

• La dificultat financera pot resultar si el prestatari no pot pagar l'import del préstec de més de 15 anys

La línia de fons

Una hipoteca de 15 anys pot estalviar, a llarg termini, molts diners. Tanmateix, és important consultar un planificador financer per discutir què podeu gestionar per als pagaments mensuals. Tot i que els 15 anys poden pagar una hipoteca més aviat, si perdeu la feina o canvieu els vostres ingressos, aquest pagament mensual més elevat respecte al préstec de 30 anys pot provocar problemes financers.