Segona hipoteca
Una segona hipoteca és un tipus d’hipoteca subordinada feta mentre encara hi ha una hipoteca original. En cas d’impagament, la hipoteca original rebrà tots els ingressos de la liquidació de l’immoble fins que es pagui tot. Atès que la segona hipoteca rebria reemborsaments només quan s'ha pagat la primera hipoteca, el tipus d'interès cobrat per la segona hipoteca tendeix a ser més elevat i l'import prestat serà inferior al de la primera hipoteca.
Una segona hipoteca també s’anomena préstec de patrimoni net.
Comprensió de la segona hipoteca
Quan la majoria de la gent compra una casa o propietat, contracta un préstec a casa d’una institució prestadora que utilitza la propietat com a garantia. Aquest préstec d’habitatge s’anomena hipoteca, o més concretament, una primera hipoteca. El prestatari ha d’amortitzar el préstec en quotes mensuals constituïdes per una part de l’import principal i els pagaments d’interessos. Amb el pas del temps, a mesura que el propietari de l’habitatge s’aprofita en les seves mensualitats, el valor de la casa també s’aprecia econòmicament. La diferència entre el valor de mercat actual de l’habitatge i els pagaments hipotecaris restants s’anomena patrimoni domèstic.
Un propietari de l’habitatge pot decidir prestar-se amb el patrimoni propi per finançar altres projectes o despeses. El préstec que es contracta amb el patrimoni patrimonial es coneix com a segona hipoteca, ja que ja té una primera hipoteca pendent. La segona hipoteca és una quantitat forfetària de pagament efectuada al prestatari al començament del préstec. Igual que les primeres hipoteques, les segones hipoteques s’han de pagar a un termini determinat a un tipus d’interès fix o variable, depenent del contracte de préstec signat amb el prestador. El préstec s'ha d'abonar primer abans que el prestatari pugui assumir una altra hipoteca contra el patrimoni net.
Alguns prestataris utilitzen com a segona hipoteca una línia de crèdit per al patrimoni net (HELOC). Un HELOC és una línia de crèdit giratòria garantida pel patrimoni net de la llar. El compte HELOC s’estructura com un compte de targeta de crèdit en el qual només es pot prestar fins a un import predeterminat i efectuar pagaments mensuals al compte en funció del que deure actualment del préstec. A mesura que el saldo del préstec augmenta, també ho seran els pagaments. Tanmateix, els tipus d’interès d’un HELOC i de les segones hipoteques en general són inferiors als tipus d’interès de les targetes de crèdit i del deute no garantit.
Com que la hipoteca primera o de compra s’utilitza com a préstec per comprar la propietat, moltes persones utilitzen les segones hipoteques com a préstecs per a grans despeses que poden ser molt difícils de finançar. Per exemple, les persones poden assumir una segona hipoteca per finançar l’educació universitària d’un fill o bé comprar un vehicle nou. Les segones hipoteques també poden ser un mètode per consolidar el deute mitjançant la utilització dels diners de la segona hipoteca per pagar altres fonts de deute pendents, que poden haver comportat tipus d’interès encara més alts.
Com que la segona hipoteca també utilitza la mateixa propietat per a la garantia que la primera hipoteca, la hipoteca original té prioritat sobre la garantia en cas que el prestatari hagi fallit en els pagaments. Si el préstec està en mora, el primer prestador hipotecari es paga primer abans del segon prestador d’hipoteca. Això significa que les segones hipoteques són més arriscades per als prestadors que sol·liciten un tipus d’interès més elevat d’aquestes hipoteques que de la hipoteca original.
Igual que la hipoteca de compra, hi ha costos associats a la contractació d’una segona hipoteca. Aquests costos inclouen comissions de taxació, costos per realitzar un xec de crèdit i taxes de procedència.
Tot i que la majoria dels préstecs hipotecaris segons asseguren que no cobren els costos de tancament, el prestatari encara ha de pagar els costos de tancament d’alguna manera ja que el cost s’inclou en el cost total de la contractació d’un segon préstec en una casa.
Com que un prestador en una segona posició té més risc que un de la primera posició, no tots els prestadors ofereixen una segona hipoteca. Aquells que fan grans passos per assegurar que el prestatari és bo per fer pagaments del préstec. En considerar la sol·licitud d’un prestatari per a un préstec de patrimoni net, el prestador comprovarà si la propietat té un patrimoni significatiu en la primera hipoteca, una puntuació de crèdit elevada, un historial d’ocupació estable i un baix índex de deute amb ingressos. (Per a informació relacionada, consulteu "Com s'aconsegueix una segona casa" i "Desgravacions fiscals per a propietaris de segones cases")