Hauríeu de comprar una casa a subhasta?

Voleu adquirir una propietat? No us heu de limitar als canals tradicionals de buscar fitxes immobiliàries i treballar amb agents immobiliaris. També podeu adquirir un immoble en subhasta.

Hauríeu de comprar una casa a la subhasta?

Pros i contres de subhastes

Els avantatges de comprar en subhasta inclouen ampliar les opcions i comprar possiblement amb descompte. Pot ser que tingueu menys competència per comprar una propietat en comparació amb la compra de la forma tradicional, però també tindreu lloc amb un grup diferent de compradors potencials, sovint inversors amb experiència.

Potser el risc més gran de comprar a la subhasta és que tindreu un coneixement limitat de les propietats a la venda, cosa que converteix en una desviació costosa una possibilitat real. I, com en qualsevol compra immobiliària, haureu de llegir, comprendre i signar un munt de paperetes (idealment amb l’ajuda d’un advocat immobiliari).

La propietat immobiliària és rica en històries de cases comprades a subhasta per valor molt inferior al mercat, i existeixen aquestes ofertes. No obstant això, les subhastes solen ser una forma més arriscada d’adquirir propietats que comprar mitjançant el procés habitual. Aquesta realitat fa que sigui molt important estar ben educat sobre el funcionament de les subhastes immobiliàries i ser prudent sobre les propietats que considereu licitadores.

"Moltes persones creuen erròniament que les cases de subhastes són un bon preu", afirma John Myers, agent immobiliari i agent de qualificació amb Myers & Myers Real Estate a Albuquerque, Nova York. "Algunes cases de subhastes són molt bones, i d'altres poden ser un gran error. "

Per ajudar-vos a evitar que cometeu un gran error, aquest article explicarà els fonaments de les subhastes de propietats residencials, de manera que podeu decidir si aquesta opció us pot funcionar, si voleu viure a la propietat o fer-la servir com a inversió.

Què cal saber

• Comprar una casa a la subhasta és més arriscat que comprar amb el procés habitual. És imprescindible estar ben educat sobre el funcionament de les subhastes immobiliàries.
• Podeu trobar subhastes domèstiques a través de governs locals, agents immobiliaris i llocs en línia com RealtyTrac i Auction.com.
• Les propietats de les subhastes sovint no permeten fer una inspecció a casa ni cap manera legal de veure l'interior de forma personalitzada. Si no us podeu permetre el risc de comprar una propietat en mal estat, seguiu les subhastes que us permetran inspeccionar la propietat abans de licitar.
• Reviseu i comprendreu totes les regles de subhasta i feu la vostra diligència deguda sobre qualsevol propietat que us interessi, per exemple, per comprovar les reclamacions, les garanties i els ocupants, abans de pujar-hi.

Propietats d'exclusió

Quan el propietari no ha pagat la hipoteca durant uns mesos com a mínim, poden caure en mora i poden acabar en el procés d'exclusió. Quan això succeeix, el banc envia un avís per defecte al gravador del comtat. Si el propietari no paga el saldo que es deu o renegocia la hipoteca amb el prestador, el prestador pot posar a la venda a subhasta i obligar el propietari a no pagar-ne el pagament. Aquestes subhastes en execució hipotecària les duen a càrrec administradors contractats per bancs.

Impost de l'immoble sobre la propietat

Una altra manera que un habitatge acaba al bloc de subhastes és quan el propietari no paga els impostos sobre la propietat que es valoren. En aquests casos, l’autoritat fiscal no pagada, més que el banc, s’apodera de la propietat. La subhasta de préstecs fiscals resultant és dirigida per un ajudant local, un secretari o l’oficina de control de l’autoritat comarcal o local.

Assistència a la subhasta

Independentment del tipus de subhasta, aquests esdeveniments poden tenir lloc en llocs físics com ara tribunals del govern local i sales de conferències d'hotels, i aquestes subhastes presencials es completen ràpidament. Les subhastes immobiliàries també es fan cada cop més en línia i les subhastes en línia poden durar dies o setmanes.

La compra d’habitatges a la subhasta ha estat i continuarà sent popular, segons Earl White, cofundador de House Heroes LLC, una empresa d’inversions immobiliàries de Florida que compra cases, condominis i terres residencials vacants. "Els ocupants propietaris amb un pressupost i professionals immobiliaris migren cap a fonts on hi ha menys competència", afirma. “Naturalment, les propietats de les subhastes generen menys ofertes i es tradueix en un preu de venda inferior.

"Tot i això, les subhastes d'exclusió no ofereixen els descomptes que hi havia durant l'època de la crisi [habitatge]", continua White, explicant que quan hi ha menys propietats disponibles, els compradors estan molt motivats a causa de la valoració dels habitatges i de les taxes hipotecàries favorables i en línia. les subhastes han augmentat la competència i han augmentat els preus.

Trobar subhastes immobiliàries

Una de les maneres de trobar subhastes és contactar directament amb els governs locals o visitar els seus llocs web per obtenir informació, i fer un seguiment telefònic per confirmar els detalls. Un altre és a través de llocs com RealtyTrac i Auction.com. Tot i això, la informació en línia no sempre és precisa.

Es poden incloure les propietats que es troben en la prohibició de propietat anticipada, ja que el propietari està enrere dels pagaments. És possible que aquestes propietats mai no es posin a la venda, ja que els seus propietaris es posen al dia dels pagaments o acorden amb els seus prestadors.

Els agents i corredors immobiliaris locals també poden ser recursos valuosos. Però és possible que no els desitgeu ajudar perquè els agents i els corredors no guanyen automàticament comissions sobre subhastes en directe. Tot i això, aquests agents immobiliaris poden obtenir comissions mitjançant subhastes en línia.

Dades del servei de llistes múltiples

Segons els informes de White, els informes del servei de llistats múltiples (MLS) són molt més valuosos que els llistats en línia, segons White, perquè contenen les dades completes de la fitxa, incloses fotografies i, el més important, comentaris de serveis no públics. “Els comentaris no públics són importants perquè especifiquen informació crítica que afecta el preu de venda i els dies que surten al mercat. Per exemple, [aquests informes MLS contenen informació sobre defectes de propietat, opcions de finançament, ocupació i arrendaments d'arrendataris. "

La millor manera de valorar una propietat de subhasta és treballar amb agents immobiliaris, taxadors, contractistes i altres persones que entenguin els costos de construcció i remodelació i poden estimar amb exactitud el valor i el cost de l’obra que necessita.

Si bé les regles varien segons la ubicació, els registres de la MLS i del comtat solen estar només disponibles per als propietaris de propietat immobiliària, segons White. En la seva experiència, solen estar contents d’ajudar-los gratuïtament si els contacteu.

White també destaca que les subhastes presencials han desaparegut, ja que comtats més petits han convertit les subhastes presencials a les en línia. Miami i Palm Beach són dues ubicacions on les subhastes d’impostos i d’execució hipotecària ara estan completament en línia.

Tingueu en compte que les subhastes d'exclusió sovint es posposen o cancel·len, fins i tot a l'últim minut. És possible que el prestador no hagi obtingut tots els tràmits que necessiti o que el prestatari hagi pogut trobar una solució per evitar l’exclusió.

Què han de saber els licitadors

Abans de licitar en una subhasta immobiliària, heu d’entendre el risc que esteu assumint. Una mala compra us pot assaltar durant anys. També heu d’entendre les regles de la subhasta i estar preparat per seguir-les abans d’intentar participar.

Haureu de registrar-vos i enviar un dipòsit reemborsable del 5% al ​​10% del preu de venda previst de l’immoble a l’entitat titular de la subhasta. Si la subhasta es realitza de manera personalitzada, assegureu-vos de registrar com a mínim una hora abans de l’inici programat i obtenir la targeta oficial que obtindreu quan estigueu preparats per licitar.

Guanyar una propietat en subhasta pot funcionar de dues maneres diferents.

• En una subhasta de confirmació del prestamista, el prestador no ha d’acceptar la vostra oferta encara que sigui el millor ofertant.
• En una subhasta absoluta, l’oferta guanyadora obté la propietat.

El preu inicial de la subhasta pot ser el saldo de la hipoteca o una quantitat inferior destinada a impulsar les ofertes. En una subhasta d'exclusió no es pot beneficiar del prestador de la subhasta. Sovint, aquestes propietats es venen en una pèrdua; Si hi ha beneficis, se suposa que hauria d’anar al propietari de propietat hipotecada després de la hipoteca i es paga qualsevol altra propietat. Les propietats de les subhastes no sempre són bones ofertes; per exemple, el subhastador podria establir un preu de reserva ocult en una propietat, que és el mínim que s’ha de licitar.

"Si un comprador assisteix a la subhasta presencialment o en línia, ha de tenir en compte que hi ha un preu llindar per a totes les propietats en què una compra sàvia es pugui convertir en una compra estúpida, i no ha de permetre l'esdeveniment, el lloc o les seves emocions. per influenciar la seva decisió ", aconsella Ron Humes, agent de béns arrels des del 2000 i actual vicepresident de les operacions de màrqueting post-modern a Lexington, Ky.

El problema d’accedir a una propietat

Les propietats de subhasta poques vegades proporcionen compradors potencials al mateix nivell d'accés que les propietats tradicionalment venudes. Probablement no podreu passejar per la propietat amb el vostre agent a la vostra comoditat, tot i que algunes empreses de subhastes ofereixen cases obertes.

"Jo personalment mai no recomanaria que un client adquirís una propietat de forma remota sense fer abans la prova del globus ocular", afirma David Roberson, un advocat i agent de propietat immobiliària a San Jose, Calif. Ell i la seva dona posseeixen 22 propietats de lloguer en tres estats. és propietari i operador del Silicon Valley Property Management Group. Vostè o el vostre equip d’inversió de confiança hauríeu d’avaluar minuciosament tant els béns immobles que esteu considerant com les persones amb qui teniu compte abans d’obligar-vos legalment o financerament.

De la mateixa manera, Humes adverteix que les fonts que informen sobre el valor actual o futur d’una propietat poden ser molt inexactes tret que hi hagi hagut una avaluació in situ per part de professionals que saben reunir i valorar tots els detalls necessaris. La millor manera de valorar una propietat de subhasta és treballar amb professionals —agents immobiliaris, taxadors i contractistes— que entenen els costos de construcció i remodelació i que puguin valorar amb precisió el valor actual i futur de l’immoble i el cost de l’obra que necessita.

Estat de la propietat i inspeccions

La casa podria tenir tot tipus de problemes: recordeu, es tractava d’una casa que pertanyia a algú que no podia permetre’s la hipoteca ni els impostos sobre la propietat, de manera que probablement tampoc es podrien permetre cap manteniment ni reparacions rutinàries. A més, una vegada que aquest propietari es va adonar que perdria la casa, és possible que l'haguessin descuidada o fins i tot danyada greument. També, les propietats que han quedat vacants poden haver-se vandalitzat o haver tingut okupes.

Suposem que si la propietat té un aspecte terrible des de fora, probablement també sembli terrible per dins. Les propietats de les subhastes es venen tal i com haureu de poder reparar totes les reparacions. Però pot ser que tinguis una temptació per evitar una idea més bona del estat de la propietat.

Potser heu vist voltes fent això a la televisió: entrar a patis, observar o fins i tot pujar per les finestres, però no és legal. I, definitivament, no voleu molestar ningú que ocupi la casa, no només per cortesia, sinó també per la vostra seguretat. Cerqueu informació sobre l’historial de propietat de la propietat a partir de registres del govern local, parleu amb agents immobiliaris locals i sol·liciteu informació respectivament als veïns.

Les propietats de les subhastes sovint no permeten fer una inspecció a casa ni cap manera legal de veure l'interior de forma personalitzada. Si no us podeu permetre el risc de comprar una propietat en mal estat, seguiu les subhastes que us permetran inspeccionar la propietat abans de licitar. Sense aquesta informació, no pot ser difícil saber en què consisteix, quins seran els costos de reparació d’una propietat o el valor real fins després d’haver-lo fet propietari.

Fins i tot si es pot obtenir una inspecció a casa, qualsevol inspecció té els seus límits. És possible que no hi hagi problemes a les parets, als sostres i als pisos fins que no en prenguessis. Si els serveis públics estan desactivats, és possible que no pugueu detectar fuites, problemes elèctrics, aparells trencats o mal funcionar equips de climatització.

Opcions de pagament: Planificar endavant

Comprar una propietat en subhasta requereix generalment molts diners en efectiu. Cada empresa de subhastes i govern comarcal té els seus propis requisits per al pagament, però probablement necessiteu diners en efectiu només per garantir el vostre dret a licitar. Les quantitats i els mètodes de pagament inicials depenen sovint de la propietat i de la casa de subhastes. Es poden tenir opcions de finançament més flexibles mitjançant la compra d’una propietat bancària de la manera tradicional: les subhastes no són l’única manera de comprar les execucions hipotecàries.

Pel que fa al pagament, els licitadors d’una subhasta haurien d’efectuar efectiu, una comanda de diners o un xec del caixer per a la suma requerida pel titular de la subhasta. Normalment, haureu de pagar la propietat íntegrament després de guanyar la subhasta. De vegades, podeu tenir fins al dia següent per completar el pagament. L’incompliment del pagament pot comportar la pèrdua del seu dipòsit i la prohibició de futures subhastes. Estigueu preparats per proporcionar proves de fons per demostrar que podeu completar la compra. Si liciteu com a entitat, com ara una LLC, una confiança o una societat limitada, en lloc de persona, potser haureu de mostrar els documents de l'entitat.

Els guanyadors passen per encàrrec i tanquen tal com ho farien amb qualsevol altra compra de casa. Els licitadors de les subhastes immobiliàries solen ser inversors immobiliaris que poden permetre's pagar diners en efectiu. Per a subhastes que permetin compres finançades, haurà de ser precalificat prèviament.

Algunes cases de subhastes prefereixen que treballeu amb els seus prestadors afiliats i tindran aquests prestadors al lloc a la subhasta. Tanmateix, feu la vostra investigació prèviament per determinar els tipus d'interès disponibles dels prestadors competidors. Aquesta informació pot proporcionar-vos algun avantatge.

A més, assegureu-vos que enteneu les despeses de subhasta que haureu de cobrir. "Les cases adquirides en subhastes moltes vegades tenen despeses i honoraris de subhastadors, bancs, advocats i altres empreses necessàries per portar la propietat a la subhasta", va dir Humes. "No és infreqüent trobar comissions de subhasta del 10%, interessos i penalitzacions bancàries, honoraris d'advocats, comissions de venda del 12%, taxes de preparació de propietats i similars que es transmeten al comprador".

Comproveu si hi ha reclamacions, líders i ocupants

Abans d’offrir, voldreu contractar una empresa de cerca de títols per veure qui pot contenir garanties contra la propietat. Si el guanyes, seran els responsables de qualsevol propietat, cosa que significa més diners de la butxaca.

Hi pot haver altres reclamacions contra la llar, no només les garanties fiscals, sinó les garanties per als contractistes o una segona hipoteca. Els licitadors han de consultar la companyia de subhastes per assegurar-se que la propietat té un títol clar. Si guanyes una subhasta, voldràs comprar una assegurança de títol durant el tancament o immediatament després del tancament per protegir-te contra les garanties no descobertes durant la cerca del títol.

També, en alguns casos, l'antic propietari o un ocupador ocuparà la propietat, és a dir, hauràs de desallotjar-los, un procés que pot ser desagradable i llarg i car en el pitjor. Per simplificar el procés, és possible que vulgueu oferir-los diversos milers de dòlars al davant per avançar i lliurar les tecles.

Absteniu-vos de fer res fins que no mantingueu el títol. Eviteu la necessitat de començar les reformes o entrar a la propietat immediatament després d’obtenir el certificat de venda. Encara haureu d’esperar fins a 10 dies més o menys per rebre el certificat de títol. La propietat no és realment vostra fins que no guardeu aquest certificat; el propietari encara podria conservar el seu dret a la llar presentant una objecció a la venda al jutjat o pagant el préstec.

La línia de fons

Les cases no tancades poden resultar atractives econòmicament, però hi ha molts obstacles a considerar abans de comprar. A més, només perquè la casa es ven a la subhasta no significa que pugueu aconseguir-la a un bon preu (o que la casa sigui una bona oferta a qualsevol preu, pot ser una fossa de diners). Però per a persones experimentades, intel·ligents i motivades, les subhastes de propietat val la pena d'explorar com una manera de recollir una casa o una propietat d'inversió de manera barata.

Dit això, considereu com a alternativa les propietats no subhastades. "Es pot trobar un acord millor quan es negocia amb un venedor que tingui capital en una propietat i pugui negociar per compte propi sense totes les penalitzacions i els honoraris de la subhasta", aconsella Humes. “També podeu tenir més competència en subhastes d’empreses que adquireixen propietats per flipar com a model de negoci. Les cases subhastades no sempre són la millor oferta per al comprador mitjà d’habitatges ”.

Si esteu interessats a intentar recollir una propietat de ganga en una subhasta, us queda molt per aprendre. Les subhastes són una forma més arriscada de comprar una propietat que no pas a través d’un agent immobiliari. És important que estigueu molt ben educats sobre el procés i sobre les propietats a les que us interessen. Treballar amb un agent immobiliari local o un agent immobiliari local per identificar propietats potencials pot ajudar-vos, tot i que potser no els interessa tret que pugueu arribar a un acord de compensació.

Per acabar, assegureu-vos de revisar minuciosament totes les normes de la subhasta i realitzar la diligència deguda a la propietat abans de licitar. Consulteu l’advocat d’un advocat immobiliari (idealment un experimentat amb vendes d’execució hipotecària) per assegurar-vos que enteneu quines seran les vostres responsabilitats i passius si sou l’adjudicatari.