La venda de casa us deixarà amb xocs fiscals?

Per a moltes persones, els seus habitatges són el seu actiu més gran, que podrien planejar vendre algun dia per traslladar-se a una altra part del país, actualitzar-se a una casa més gran o ajudar a finançar la jubilació. A menys que hagi venut una casa durant els últims anys, és possible que no us adoneu que les revisions del codi tributari podrien afectar el màxim que podríeu acabar després de la venda. Obteniu informació sobre com us afectaran les lleis fiscals més noves si decidiu passar.

Les velles regles
En el passat, els venedors podrien ajornar els impostos sobre les plusvàlues sobre tots els beneficis passats, per molt grans que siguin, sempre que compleixin els dos requisits següents:

• Va comprar una casa de recanvi que costa més que la quantitat rebuda per l'habitatge venut.
• Va comprar la substitució dins dels dos anys anteriors o dos anys després de la data de la venda.

Per exemple, suposem que heu comprat una casa per 200.000 dòlars i la vàreu vendre durant cinc anys per 300.000 dòlars. Sempre que en adquiriu un altre d’aquí a dos anys per un import mínim de 300.000 dòlars, podeu evitar l’impost sobre les plusvàlues patrimonials dels beneficis de 100.000 dòlars. A més, podríeu haver continuat aquest procés cada any, generant una quantitat il·limitada de guanys diferits per impostos. Al morir, es podia esborrar el benefici a causa d'un augment de la provisió bàsica per als beneficiaris.

A més, un venedor que hagués arribat als 55 anys podria excloure definitivament fins a guanys de fins a 125.000 dòlars sense comprar una altra casa.

El nou Reglament
El 6 de maig de 1997 va entrar en vigor la Llei de socors dels contribuents. L'acte va suprimir la diferència contínua de beneficis i va substituir-la per exclusions limitades.

Els contribuents únics ja poden excloure fins a 250.000 dòlars de beneficis en la venda de casa seva. Les parelles casades que presentin conjuntament poden excloure 500.000 dòlars de la seva renda imposable. L’edat no és un factor i no cal comprar una casa de recanvi. Després d’excloure l’exclusió, podríeu comprar una casa menys costosa o fins i tot llogar-ne una. Millor encara, l’IRS us permetrà utilitzar l’exclusió cada vegada que vengueu la vostra residència principal.

Hi ha dues regles:

• Heu d’haver tingut la propietat i l’habitatge com a residència principal durant almenys dos dels cinc anys anteriors.
• No podeu utilitzar l’exclusió durant els dos anys anteriors.

Per exemple, suposem que una parella casada havia comprat casa seva fa vuit anys per 200.000 dòlars i hi vivia durant aquell temps. Ara estan preparats per vendre per 450.000 dòlars i es traslladaran a una llar més gran que costa 400.000 dòlars en una zona menys costosa del país per acollir la seva família en expansió. A causa de l'exclusió, no hauran de pagar l'impost sobre les plusvàlues pel benefici de 250.000 dòlars.

Mirem 20 anys en el futur quan la nostra parella es vulgui retirar i reduir la mida a un apartament. Venen la seva llar gran per 1 milió de dòlars i compren un condo per 750.000 dòlars. Ells tindran una plusvàlua de 600.000 dòlars (un milió de dòlars - 400.000 dòlars) per la venda de la casa. Tot i això, només hauran de pagar impostos per benefici de 100.000 dòlars a causa de l'exclusió de 500.000 dòlars. Poden utilitzar els diners en efectiu de 250.000 dòlars que queden després de comprar el condominis de la manera que desitgin.

Punts addicionals
Els dos anys de propietat i ús necessaris durant el període de cinc anys que finalitza la data de venda no han de ser continus. Per tant, si heu llogat la vostra llar durant el primer, tercer i cinquè any de propietat, però en visqueu durant el segon i quart anys, podríeu prendre l’exclusió.

A més, hi ha excepcions a la regla d'ocupació de dos anys. Aquests inclouen: discapacitat, condemna i divorci.

Si l’exclusió esborra tot el vostre guany, no heu d’informar la venda a la declaració d’impostos. En cas contrari, heu d’arxivar la transacció a la llista D. En tots dos casos, assegureu-vos de mantenir tots els registres almenys durant tres anys.

No penseu que només podeu fer servir aquesta exclusió si teniu una casa tradicional unifamiliar. L’acte s’aplica a qualsevol habitatge que considereu la vostra residència principal, com ara:

• Embarcació domèstica
• Condominio o casa adossada
• Pis cooperatiu
• Autocaravana

Com reduir l’impost
Tot i que evitar l’impost sobre un benefici de 250.000 dòlars (500.000 dòlars per a contribuïdors d’impostos conjunts) és important, potser no seria suficient per compensar totalment els beneficis d’alguns venedors. Hi ha algunes coses que podeu fer per augmentar la vostra base de costos i reduir la vostra obligació tributària.

Aneu enrere pels vostres registres per saber si teníeu altres despeses permeses, incloses:

• Comissions de liquidació o costos de tancament quan va comprar la casa
• Impostos sobre béns immobles que el venedor devia però que va pagar i que no van ser reemborsats
• Millores d’habitatges, com ara un nou sostre o una incorporació d’habitacions

La línia de fons
Finalment, fixeu-vos en les vostres altres inversions. Teniu accions, bons o altres béns immobles que valguin menys del que pagueu per ells? Podeu vendre-les i utilitzar les pèrdues per compensar la plusvàlua per a la venda d'habitatges.